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向难而行 深度调整 ——2020年漳州房地产市场回顾

您当前的位置 : 房産    2021-01-06 17:00  来源:闽南日报-漳州新聞網  编辑:洪晓琳  洪晓琳
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  闽南水乡是市区楼市竞争最激烈的板块 记者 张晗 摄

  不論如何跌宕起伏,不平凡的2020年已經過去。這一年,漳州樓市經曆頗多:從春節前火熱蓄客到節後售樓部暫停開放,從開局遇冷到下半年蓄勁沖量,從角逐土地市場到進軍全新板塊,在“房住不炒”中換錨LPR……凡此種種,無一不是對樓市的考驗,給予人們一個重新思考“房子與日子”的契機,推動市場進入深度調整。

  政策:重申“房住不炒”市場穩字當頭

  “房住不炒”的字眼,一而再、再而三出現在2020年每一次重大會議、報告和解讀中。“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地産市場平穩健康發展”,這是2020年政府工作報告中的關于房的表述。11月3日發布的“十四五”規劃也一如既往地強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,要求落實租購並舉、因城施策,促進房地産市場平穩健康發展”。12月中旬舉行的中央經濟工作會議明確提出,“解決好大城市住房突出問題”,並重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地産市場平穩健康發展”。這表明了政策層面對于“房住不炒”的基調不會發生變化,中央和各地會持續維持房地産市場平穩健康發展。

  在“維穩”的基調下,2020年漳州房地産市場除了延續此前“三不漲”限價政策,還從多方面釋放穩定市場的政策,進一步保持房地産市場平穩健康發展。例如,6月9日舉行的市區第三次土拍,爲了避免熱門地塊競價過高,對部分地塊分別采取“限房價、競地價”“限地價、競房價”的競拍方式,地塊實現0溢價,而前幾年常出現的“競配建”再無出現。此外,漳州還穩步推進住房保障工作,推出多幅限價回購地塊;並有全新“安得廣”項目大唐錦繡世家亮相,這也是近期繼城投利民佳苑項目後,市區又一個面向社會的限價商品住房項目。

  “穩”最終體現在價格上。一方面,疫情導致第一季度供求下滑,疫後市場恢複供應時出現需求集中釋放,但下半年供求恢複正常節奏後,價格並無大起大落,延續了漳州樓市一貫的理性。2020年市區入市的産品,除高端項目外,價格均保持在10000~14500元/平方米區間內,個別高端項目如建發文昌府報價15000元/平方米起,也較爲合理。另一方面,開發商出于完成業績、沖刺銷量的考慮,下半年各項打折優惠層出不窮,也給了置業者更多的議價空間。

  值得一提的是,漳州市區房價穩中有進。“價格窪地”藍田板塊和新興區域高新區板塊新建住宅均價已破萬。如藍田板塊漳州龍文寶龍廣場央景尊座闊景美宅報價10588元/平方米起,陽光城大唐翡麗印象均價11000元/平方米;高新區的欣隆盛世江南開盤價10486元/平方米起;同在高新區的聯發君領壹號首次開盤售價9288元/平方米起,200套89平方米小三房在2小時內售罄,這個價格已成絕唱,該項目現報價10000元/平方米。個別項目雖有零星特價房源維持4位數的價位,但體量極少,多爲配合短時營銷而定,可以說,“萬元時代”已徹底到來。

  记者 张晗

  貸款:“三條紅線”限制融資房貸換錨LPR

  金融政策是调控楼市的重要工具,“房住不炒”的理念在房産金融领域同样大行其道。

  2020年,疫情來襲,國家強調“六穩”“六保”,要求加大對中小微企業等實體經濟的金融支持,對于資金的流向有著嚴格的把控,要刺激的並不是房地産這一行。因此,中國人民銀行、銀保監會等八部門聯合發布指導意見,要求商業銀行破除對涉房貸款的偏好,把經營重心和信貸資源從偏好房地産、地方政府融資平台,轉移到中小微企業等實體經濟領域。漳州多家銀行表示,疫情期間推出了不少幫扶企業的貸款政策,在個人房貸方面不做大幅調整,不偏不倚,保持穩定。

  此外,2020年8月,銀行限制開發商融資的“三條紅線”正式出台,將于2021年1月1日起全行業全面推行。房地産融資政策趨向收緊,從需求端到供給端,從各融資渠道分項收緊到總量把控,其重點是控制房企有息負債增速。在此背景下,房價增速繼續放緩。

  2020年最後一天,中國人民銀行、銀保監會宣布,建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度,分檔設置房地産貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限,進一步增強銀行業金融機構抵禦房地産市場波動的能力,防範金融體系對房地産貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險,提高銀行業金融機構穩健性。

  2020年,也是多數房貸一族的“LPR元年”。3月1日起,各銀行開始受理存量浮動利率個人貸款的定價基准轉換業務,至8月31日轉換完成。當年2月、4月,LPR兩次下調,之後的5月至12月,LPR5年期均維持在4.65%水平,連續8個月“原地踏步”。LPR多月未見調整,反映了目前貨幣政策的導向,總體基調是穩健、靈活、適度。

  總的來看,2020年底的5年期以上LPR相較2019年同期已累計下降15個基點,從4.80%降到了4.65%。以貸款100萬元、還款期限30年爲例計算,利率4.80%,每月還款5246.65元;利率4.65%,每月還款5156.37元,每月可以少還90.28元。新的一年,背負房貸的人每個月還是能省下些小錢的。

  记者 张晗

  營銷:開辟線上“第二戰場”理想人居眼見爲實

  2020年初,受疫情影響,開發商紛紛開辟線上渠道,作爲營銷“第二戰場”。錯過“小陽春”,至第二季度,因處淡季,樓市營銷活動並不多。直至第三季度,開發商方才火力全開,加緊蓄客,沖刺全年目標任務。

  春節期間,由于疫情防控的需要,漳州市各大樓盤營銷中心暫停開放。隨著複工複産工作的逐步推進,售樓部重啓,但在疫情尚未過去時,前往售樓部看房者寥寥無幾。爲此,開發商通過線上營銷,以較低的成本,保證特殊時期營銷不斷檔,提高産品的曝光度。融創、建發、萬科、保利、聯發、碧桂園、融信、三盛、泰禾、禹洲等數十家房企,都開放了旗下樓盤的線上售樓部。並且,零售行業頗爲火熱的“直播帶貨”也被各大樓盤用在營銷推介上。

  同時,開發商的營銷活動從形式和重心都有所改變。從以往側重儀式,轉變爲側重生活感、體驗感,不少開發商瞄准帶娃家庭舉辦兒童DIY、親子講座、少兒比賽等活動,也有不少倡導新中式生活的項目舉辦了賞花遊園、祖訓傳家、古物展覽的活動,令人耳目一新。並且,越來越多的樓盤打造了會所空間,如保利世茂璀璨濱江、融創國貿珑溪大觀,會所多設計在架空層、地下室,將這些原來或晦暗,或閑置的地方,以泛會所、下沈會所的形式,打造得五彩缤紛,配合樣板房一起開放,讓置業者眼見爲實,對未來入住小區滿懷憧憬。

  记者 张晗

  供應:新興板塊強勢崛起閩南水鄉依舊熱門

  漳州首家宝龙广场2020年12月19日开业 记者 张晗 摄

  産品供應方面,2020年漳州樓市呈現上半年緩、下半年快的節奏,且供應板塊集中在閩南水鄉、西湖、長福、藍田這幾處。尤其以西湖和長福板塊崛起爲主要特點,閩南水鄉爲熱門主力,碧湖板塊供應趨于尾聲,老城區供應量少。

  閩南水鄉是當下漳州樓市競爭最激烈的板塊,大盤雲集、供應量大,剛改、改善産品居多,還有些項目是高層+別墅的“高低配”。目前最爲火熱的項目是特房錦繡碧湖、建發央譽、聯發君領首府、三盛璞悅灣、融創國貿珑溪大觀、禹洲雍禧瀾灣、保利世茂璀璨濱江、中海上灣等。

  接棒碧湖的西湖板塊是今後幾年的熱門區域,雖然目前除安居房項目外,西湖生態園核心區域尚未有開發商入場建設,但已有不少開發商看好西湖整個板塊,並加大西湖周圍優質地塊的開發力度。區域內原有龍湖雙珑原著、萬科玖龍台、西湖正榮府、大唐春風裏等多個在售、在建項目,2020年再添碧桂園西湖印象、大唐三木印象西湖、建發和著三個新盤,前二者主打剛需,建發主攻剛改。

  長福板塊位于人民廣場附近,2020年新增項目不少,加之安置房和商業地塊加速布局、建設,這片區域方興未艾。2020年世茂將新入手的低密度地塊打造成純墅新盤世茂漳州府,中梁引進遠洋集團聯合打造住宅大盤中梁遠洋星海天宸。相信隨著R1線開工建設,計劃設置“人民廣場站”的該板塊,熱度還將日漸攀升。另外,位于人民廣場南側的建發文昌府,因供給優質改善産品、地段優良,也成爲2020年的熱盤之一。

  2020年是藍田板塊的“商業元年”,不僅漳州龍文寶龍廣場開門迎客,有了海底撈、麥當勞、肯德基、星巴克等大牌入駐,悅珑莊高端街區也迎來了肯德基等大牌簽約。商業發展爲藍田板塊燃起一把火,漳州寶龍雲景裏、陽光城大唐翡麗印象等項目吸引了衆多看好藍田的置業者的目光。

  值得一提的是,近些年來常見的“聯合開發”模式在2020年依舊風行,從新盤陽光城大唐翡麗印象、中梁遠洋星海天宸、大唐三木印象西湖等,都能看出強強聯合的印記。

  记者 张晗

  土地:

  爆款地塊競爭激烈西湖長福集中發力

  從出讓計劃來看,漳州市自然資源局公布的《漳州市區2020年度土地出讓計劃表》顯示,漳州市區2020年度計劃出讓38宗用地,共計4248.20畝。從供地區域看,芗城區7宗、龍文區15宗、高新區16宗。

  從實際成交來看,2020年漳州市區一共進行了4次土地拍賣,拍出11幅地塊。其中,西湖和長福各有4幅地塊拍出,是當之無愧的土地供應主力;另外3幅地塊分別位于碧湖板塊、老城區江濱和藍田板塊。其中樓面地價最高者爲世茂于3月份摘得的2020P02地塊,樓面地價12356元/平方米,案名世茂漳州府。

  雖然2020年土拍次數、拍出宗地數量都不及前一年,但土地出讓現場個別明星地塊的角逐過程仍可圈可點。

  3月31日,漳州市區2020年首場國有建設用地使用權出讓拍賣會舉行。疫情之後首場土拍,一改2019年下半年土拍市場冷清局面,近30家開發商代表“蒙面”角逐3幅地塊。最終,漳龍建投、世茂、陽光城成爲最後贏家。其中,格局方正、配套較好的2020P03地塊經過激烈角逐被陽光城拿下,宣告陽光城正式進軍漳州市區樓市,隨後官宣與大唐聯合開發該地塊,案名大唐陽光城翡麗印象。

  4月30日,在漳州市區2020年第二次國有建設用地使用權拍賣會上,位于碧湖靠江濱位置的2020P05地塊被漳州城投集團以5億元底價競得,將打造高度爲190米的市區最高建築。

  6月9日,漳州市區2020年第三次國有建設用地使用權出讓拍賣會舉行,吸引近20家房企和個人參與,5幅地塊悉數拍出。此次土拍,2020P08、2020P09兩幅位于西湖板塊的相連地塊競爭最爲激烈。值得一提的是,碧桂園拿下西湖2020P08地塊,是其首次在漳州市區公開土地市場拿地,案名碧桂園西湖印象;而碧桂園進駐西湖,也使得西湖板塊成爲漳州首個聚齊地産三強的板塊。

  8月25日上午,漳州市區2020年度第四次土地拍賣會成功拍出兩幅西湖板塊地塊。其中,2020P11地塊在20多分鍾的時間裏,經曆了多達109次的舉牌,最終花落建發,成交價4.94億元,至此建發落下芗城第一子;2020P12地塊經曆了44次舉牌,被廈門勵歐摘取,成交價6.15億元,該地塊是西湖生態園G地塊幾幅居住用地中面積最大的一幅。

  有趣的是,2020年幾個帶回購方案出讓的安置地塊成了開發商爭搶的“香饽饽”。首場土拍,帶回購方案的2020P01地塊引發了激烈的競爭,共有21家房企沖著它而來,且加價迅速,經過128輪對決,地塊最終被漳龍建投以樓面地價3724元/平方米摘得,溢價率高達68%。年度第三場土拍,作爲安置房用地的2020P10地塊是當日爆款,有7家房企(個人)沖著它而來,同樣加價迅速,最終地塊“出嫁”央企中鐵,摘取了全場舉牌次數最多、溢價率最高兩項桂冠。

  此外,市區還成功挂牌出讓了多幅商業地塊。如福建省大觀發展集團有限公司以1580萬元競得藍田板塊2020G03地塊,規劃用途爲商服用地—商務金融用地(寫字樓、商業性辦公場所),或將建成藍田板塊的商業辦公“中關村”;漳州城投以成交總價9900萬元競得碧湖板塊2020G04地塊,特別亮眼的是這幅地塊3萬平方米的“地下”屬性,營造地下商業空間,這在漳州市區目前僅此一家。

  记者 张晗

  責任編輯/蔡建如